Informativa condomini misti

A)

Nel condominio cosiddetto “misto”, caratterizzato dal frazionamento della proprietà pubblica, Aler Milano agisce in qualità di condomino/locatore. Infatti l’Azienda Lombarda in detta sfera gestionale, è assoggettata dalla normativa codicistica.
La gestione condominiale dei beni e servizi comuni è in capo all’amministratore nominato dall’Assemblea dei condomini e svolge una funzione rilevantissima dell’organizzazione della stessa. Il condominio è disciplinato dalle norme del codice civile, da leggi speciali, da regolamenti condominiali: la Legge condominiale è ricompresa dagli articoli che vanno dal 1117 al 1139 c.c. e dall’art. 61 all’art.72 delle Disposizioni per l’attuazione del codice civile. Detta disciplina è stata oggetto di Riforma del condominio con la Legge 220 dell’11 dicembre 2012 entrata in vigore il 18 giugno 2013.

1. L’assemblea si costituisce validamente con la presenza dei condomini secondo i termini di legge di cui all’art. 1136 Cod. civ.; Contestualmente si può ritenere che in tema di diritto di  voto, l’art. 10, legge n. 392/78 sia applicabile anche nei confronti dei conduttori di alloggi  servizi abitativi pubblici. Vale a dire “l’inquilino ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative solamente alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria”.
2. L’assemblea funziona secondo il principio della doppia maggioranza (computo sia della maggioranza dei partecipanti al condominio espresso con il termine di” testa”, che di quella del valore millesimale). Lo svolgimento dell’assemblea viene regolamentato da un Presidente, nominato dai condomini intervenuti alla riunione. La funzione del presidente dell’assemblea è quella di garantire l’ordinato svolgimento della riunione, egli può limitare gli interventi dei singoli condomini (Cass., sent. 13 nov. 2009, n. 24132), nonché di verbalizzazione.
3. Gli inquilini compresi in stabili in regime condominiale, possono intervenire nelle assemblee ordinarie di fine gestione senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
4. Ove richiesto da una rappresentanza degli inquilini anche nell’ambito di comitati, ovvero da organizzazioni degli assegnatari, gli stessi possono concordare con il rappresentante Aler, un incontro propedeutico all’assemblea, volto ad argomentare eventuali criticità afferenti la gestione del condominio.
   Tuttavia i poteri di rappresentanza Aler quale proprietario non possono essere sottoposti a limiti o condizioni.

B)

In sede di rendiconto condominiale, in via generale l’amministratore provvede alla ripartizione delle spese rilevando nello stesso, le somme riconducibili alle voci spese di gestione di competenza dei conduttori nonché le spese di proprietà in capo all’Aler. Ciò anche in relazione al Manuale per la ripartizione delle manutenzioni e degli oneri accessori negli immobili di edilizia residenziale pubblica (schema d.g.r. del 16.12.2004 n. 7/19904 pubblicato sul sito internet aziendale alla pagina Regolamento -> Manuale

1. Il Settore Condominii competente dell’Azienda dalla disamina contabile dei rendiconti condominiali verifica i criteri di ripartizione degli oneri nonché la corretta imputazione dei contributi posti a carico degli assegnatari. Gli inquilini in linea generale, corrispondono direttamente al condominio le somme dovute, mentre Aler liquida al condominio le spese di competenza della proprietà quali a titolo esemplificativo: spese di amministrazione condominiale, spese di manutenzione a carico della proprietà, nonché spese afferenti le manutenzioni straordinarie delle parti comuni ed adeguamenti normativi. Per ogni informazione sulle spese condominiali è possibile rivolgersi al Settore Condominii e Autogestioni territorialmente competente di ALER Milano.
2. La segnalazione di guasti, ovvero interventi necessari alle parti comuni ed agli impianti condominiali possono essere effettuate direttamente all’Amministrazione condominiale, mentre le segnalazioni concernenti guasti all’interno degli alloggi vanno indirizzate ad Aler, come meglio specificato nella Carta dei Servizi alla sezione “Come manutenere un alloggio” (pag. da 39 a 43)

C)

L’amministratore è tenuto, salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati (condomini) entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio.
Mentre a fronte della morosità degli inquilini, in linea generale l’amministratore, riscontrato lo scoperto di cassa degli stessi, ingiunge per iscritto, a mezzo di raccomandata AR, al conduttore inadempiente di versare quanto scaduto entro un termine congruo stabilito.
Decorso tale termine ed accertato l’insoluto, l’amministratore richiede direttamente all’Azienda in qualità di condomino/locatore gli importi sollecitati.
Al ricevimento della richiesta economica di cui si tratta, Aler, previa verifica degli insoluti, procede all’avvio della messa in mora nei confronti degli inquilini inadempienti.
La proprietà a fronte dell’adempimento dell’obbligazione di pagamento corrisponde al condominio creditore la somma pretesa.

D)

Con la riforma condominiale disposta dalla L. 220/2012 per l’assemblea del cosiddetto supercondominio cambiano le regole circa il diritto di ogni singolo condominio a parteciparvi, qualora essi siano più di 60. In questo caso la norma impone a ciascun condominio di  provvedere a nominare, con le maggioranze previste dall’art. 1136, comma 5, c.c., un proprio rappresentante, che partecipi all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni e per la nomina dell’amministratore.

Ciascun rappresentante del singolo condominio rappresenta all’interno dell’assemblea generale tutti i valori millesimali degli immobili del condominio che lo ha nominato e tutte le “teste” dei partecipanti del condominio stesso. I suoi poteri di rappresentanza non possono essere sottoposti a limiti o condizioni; tuttavia il voto che il rappresentante esprime nell’ambito dell’assemblea del supercondominio deve essere conforme alle istruzioni impartite dall’assemblea di condominio che lo ha nominato. Il rappresentante risponde secondo le norme in tema di mandato (art. 67, comma 4 disp. att.c.c.).